不动产信托税负太高？特殊需要家庭的保障难题这样破局

0人浏览 2025-07-04 11:21:00

在电影《海洋天堂》中，父亲倾尽自己的最后一份力量守护孤独症儿子的故事曾让无数观众落泪。2025年4月，这个故事的原型——70岁的北京通州居民田女士计划把自住房产置入特殊需要信托，为40岁的孤独症儿子搭建现实生活中的“海洋天堂”和终身保障，意想不到的沉重信托税负却险些击碎这个温暖计划。幸亏信托公司的主动担当和政府帮助找到的社会救助减轻了田女士的负担，最终促成了北京不动产财产登记试点的首单案例于4月2日“全球孤独症患者关注日”这个特殊的日子里在通州区落地。

田女士面临的困境揭示了一个关乎千万特殊需要家庭的制度性难题：当信托成为弱势群体守护生命尊严的重要工具时，沉重的信托税负却阻碍了其普惠价值的实现。

特殊需要信托：

特殊需要家庭的守护港湾

信托制度的核心价值在于其强大的财产隔离功能，尤其对有特殊需要成员的家庭而言，这种制度不仅是金融工具，更是守护弱势群体生存权利与生命尊严的法律保障。特殊需要信托作为服务信托的一种，其设立目的明确指向满足失能失智、生活不能自理人群的生活需要，受益对象涵盖孤独症患者、失智失能老人及其他残障人士等特殊群体。

以“通州案例”为典型，70岁的委托人田女士将其房产置入信托，受益人为其40岁的孤独症独子。该信托通过三重保障机制实现长效保护：一是由国投泰康信托公司作为受托人管理信托财产；二是设立继受行权人（指令权人）负责财产使用决策；三是由北京市道可特律师事务所担任监察人实施法律监督。这种“三权分立”架构确保在委托人失能或离世后，受益人仍能持续获得居住保障和专业照护资金支持。

若不设立信托，当田女士身故后，其子作为限制民事行为能力人继承房产将面临双重困境：既缺乏自主管理财产的能力，又可能因财产处置引发家庭纠纷甚至权益侵害。特殊需要信托在此展现出超越金融工具的制度价值，通过法律架构有效化解了残障人士保障、失能老人养老等社会难题，为特殊家庭提供了跨越生命周期的系统性解决方案。

不动产：

让特殊需要信托进入普通家庭

传统信托服务因高资金门槛（百万元现金起步）被贴上“高净值专属”标签，而普通家庭的核心财富往往集中于房产，一线城市普通家庭住房价值可达数百万元，远超现金储蓄规模。北京不动产信托财产登记试点打通了不动产进入信托的通道，普通家庭可用自有住房设立信托，实现跨代际的生存保障和尊严守护。特殊需要信托也因此“飞入寻常百姓家”，正在成为破解残疾人照顾、失能失智老人养老等民生痛点的创新工具。

不动产信托高税负：

特殊需要信托普惠之路的最后障碍

在北京信托财产登记试点之前，不动产信托业务的开展存在三大障碍：信托财产产权不清、房产交付过程烦琐、信托税负过高。北京试点较好地解决了前两个障碍，让特殊需要家庭看到了希望。现阶段，过高的信托税负是不动产信托发展的主要障碍。

不动产信托主要涉及契税、房产税和所得税三种。对于北京近郊区的一套商品房（假定120平方米，三室二厅，市场价500万元，网签指导价200万元，月租金5000元），与自然人直接持有房产相比，信托在房产受让环节的契税是个人的3倍；持有阶段每年需额外缴纳房产税；未来处置时，即使是“满5年的唯一住房”，房产升值部分的所得税率仍然高达25%。三项相加，与个人直接持有房产相比，信托的额外总税费达数十万元。这多出的税负足以压垮普通家庭设立信托的意愿，让制度善意在“最后一公里”功亏一篑。

特殊需要信托的主要期盼：

“税收公平”而非“税收优惠”

特殊需要信托是特殊需要家庭为解决本家庭残障人士和失智失能老人照护难题的自助工具，主观上是私益目的，客观上减轻了政府的社会救助负担，具有一定的公益性质。从朴素的感情和直觉出发，以特殊需要目的而设立的不动产信托，其房产主要用于自己和家人居住，其税率应该与自然人持有房产的税率相同，目前远高于自然人持有房产的税负水平显然有失公平。正如中国政法大学赵廉慧教授所说，特殊需要信托的主要诉求是“税收公平”而非“税收优惠”。

破局路径：

用信托财产独立性原则重构信托纳税主体

信托税负困局的根源在于信托法未明确信托财产的物权主体，因此，税务机关根据房产的名义所有人是信托公司而对信托财产按照法人税率征税。在不动产领域，法人税率远远高于自然人税率，导致不动产信托税负畸高。解决这个问题的关键在于从法理上厘清信托财产应税行为的真实纳税主体。

基于信托财产独立性原则，我们提出以下系统性、制度性的解决方案：

明确信托财产的物权主体是信托计划，从而明确契税、房产税、出让处置所得税的纳税义务主体也是信托计划。

信托计划作为一种特殊的纳税义务主体，其税率确定应遵循以下原则：借鉴国际经验，同时基于我国信托业发展的需要，建议将其税率设定为介于自然人与法人之间的合理区间，即比自然人税率高一些，比法人税率低一些。

在上述原则下，对某些特殊情况酌情处理。例如：当自住房置入特殊需要信托、养老信托用于自己或亲属居住等情况，信托税率应接近于或等同于自然人税率；当房产主要用于商业性经营，信托税率应接近于或等同于法人税率。

这一税率原则同样适用于其他类型的信托财产，因此该方案是系统性、制度性的解决方案。由于不动产领域自然人和法人的税率差异显著，在不动产信托领域推动该方案更加重要和急迫。

保险箱模型：

破局方案的直观解释

“保险箱模型”可形象解释信托计划的物权主体、纳税主体地位：信托计划就像一个“保险箱”，委托人将现金、有价证券、房产、股权等各类资产置入“保险箱”，实现财产隔离与保护。这个“保险箱”内的财产具有独立性，它既不属于委托人、受托人，也不属于受益人。若出于税务和财产登记的需要必须界定物权主体，“保险箱”本身（即所有信托财产的集合体或财产包）就是最合理的所有者。这个“保险箱”以内部财产履行纳税义务，并按约定向受益人分配利益。该模型直观展现了信托财产的独立性，为理解信托法律关系提供了清晰的认知框架。

信托公司仅是“保险箱”的管理人，而非所有者，因此不应被视为信托财产的纳税义务主体。实际操作中，信托公司也并非使用自有资金缴纳税费，而是用“保险箱”中的信托财产缴纳税费。这表明信托计划实质上已成为信托财产的纳税主体，尽管这一主体地位尚未在现行法律条款中予以明文规定，也未在确定适用税率时得到充分体现。

信托计划民事主体论：

破局方案的法理支撑

破解信托税负困境的核心法理在于确立“信托计划的纳税主体地位”。这一观点源于信托财产独立原则的合理延伸，若能获得学界共识，将为相关制度完善奠定坚实基础。我们梳理出三个关键信托法律问题，期待法律界和学术界回应：

一是信托计划的纳税义务主体地位。《信托法》第17条明确信托财产应承担“自身税款”，这是否意味着信托计划作为信托财产的集合体具有法定纳税主体资格？

二是信托计划的物权主体地位。“信托计划是信托财产的物权主体”是对信托财产独立性原则最为简洁清晰、通俗易懂的表述。这一界定将极大便利信托财产登记、税款征收、受托人变更及信托知识普及等一系列实务操作。这一界定能否通过司法解释予以确认？

三是信托计划的民事主体地位。《中华人民共和国民法典》规定的民事主体类型包括自然人、法人和非法人组织。信托计划可否纳入“非法人组织”范畴？这将为其物权主体和纳税主体地位提供体系支撑。

值得欣慰的是，包括蔡概还、周小明、韩良、高凌云在内的多位信托法专家对上述问题倾向于给出肯定答复并正在进行相关的学术和政策研究。期待法律界和学术界凝聚共识，推动信托法修订，为特殊需要信托制度筑牢法理根基。

“通州案例”的微光，照见了信托制度惠泽普罗大众的可能，也映射出税制滞后带来的沉重负担。当我们为一位母亲终于能用房产为孤独症儿子筑起终身保障而欣慰时，更应意识到：消除信托税负障碍，需要政策制定者的智慧突破与法学界的理论创新。赋予信托计划应有的法律地位、建立公平税制，不仅关乎金融制度的完善，更承载着千万特殊需要家庭“老有所养、弱有所扶”的生命尊严。期待这缕微光，终成破晓之阳。

（作者系北京市通州区区长助理、政府特聘专家，博士、MBA、CFA、国际信托与资产规划学会STEP会员TEP。）

来源：金融时报客户端
作者：林巍
编辑：刘能静
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